Beim Sale & Lease back werden Teile des Unternehmenseigentums an einen Leasinggeber verkauft und gleichzeitig zurück verleast. Dies erlaubt Firmeninhabern oder Unternehmenskäufern Immobilien oder Gebrauchtmaschinen in Kapital zu verwandeln, um es, neben vielen anderen Möglichkeiten, auch für die Bezahlung des Kaufpreises, Unternehmenszusammenschlüsse oder die Übernahme ganzer Firmen (M&A) zu verwenden.
Gegenüber dem traditionellen Kredit oder einer Hypothek kann bei einem SLB oft 100 % des Marktwertes der Immobilie erzielt werden, wogegen ein typischer Bankkredit oft deutlich weniger Beleihung bringt. Dies trägt natürlich sehr zur Attraktivität dieser besonderen Art der Kapitalgewinnung SLB bei.
Die perfekte Finanzierungslösung: Sale & Lease back bringt Liquidität im distressed M&A-Prozess
Unternehmenskäufe und -verkäufe nehmen in Krisensituationen oft zu. Immer wenn deren Anlass eine Restrukturierung, Insolvenz oder auch die Veräußerung von Unternehmensbereichen in der Krise ist, zählen sie zu den „distressed“ – Unternehmenstransaktionen. Diese unterscheiden sich stark von denen „gesunder“ Unternehmen.
Viele Faktoren entscheiden hier über den Erfolg, dabei ist Folgendes am Wichtigsten:
- Strukturierter Prozess und hohe Transparenz
- offene Beleuchtung der Krisenursachen
- Sanierungskonzept mit realistischer Unternehmensplanung
- Stabile Finanzierung
Häufig scheitern Transaktionsprojekte von Unternehmen, die sich in einer Krise befinden daran, dass das Thema Finanzierung zu spät oder zu wenig bedacht wurde. Dies betrifft sowohl den Kaufpreis, als auch das Working Capital oder notwendige Maßnahmen zur Restrukturierung, die nicht ohne zusätzliche Geldmittel durchgeführt werden können. Bei einem Unternehmenskauf ist normalerweise die Bank der erste Ansprechpartner. Allerdings haben Banken aufgrund strenger Regularien (Quelle: Bafin), wenn es um die Finanzierung von Krisenunternehmen geht, manchmal wenig Spielraum.
Finanzierung muss passen, damit die Übernahme ein Erfolg wird
Alternative Finanzierungsmodelle machen den Zukauf eines Betriebes oft erst möglich bzw. bieten eine strategisch günstige Möglichkeit den Kaufpreis zu finanzieren. Ein Unternehmer, der einen Zukauf plant und bereits selbst Produktionsstätten, Logistikimmobilien oder werthaltige Maschinen besitzt, kann diese über eine Sale & Lease back Transaktion zu Geld machen und so Kapital für die Übernahme gewinnen. Diese Liquidität erleichtert dann auch häufig notwendige Restrukturierungsmaßnahmen und einen Neubeginn nach einer Krise. Die Vorteile sind eine bonitätsunabhängige Finanzierung, wenn für die Weiterentwicklung oder den Erhalt des Betriebes Übernahmen notwendig erscheinen, die ohne bzw. mit wenig Fremdkapital realisiert werden sollen.
Firmenimmobilien sind bei Firmenübernahmen häufig ein Thema für sich
Nicht immer möchte der Käufer eines Unternehmens die Firmenimmobilien mit übernehmen. Oft ist der finanzielle Aufwand zu groß (besonders in Gebieten mir sehr hohen Immobilienpreisen) oder der Käufer hat kein Interesse am Immobilieneigentum. Auch in diesen Fällen kommt ein zusätzlicher Investor ins Spiel der die Immobile per SLB übernimmt und an die Betriebsgesellschaft vermietet.
Außerdem besitzen und verwalten die meisten Private-Equity-Konzerne keine Immobilien. Es kann für einen findigen Unternehmensinhaber, der über einen Verkauf nachdenkt, sinnvoll sein, die Immobilie vorher in eine Besitzgesellschaft zu übertragen. So maximiert er unter Umständen den Wert der Gebäude und steigert den Bruttogesamterlös des Verkaufs. Bleibt die Immobilie in der Transaktion, wird selten der volle Wert erlöst, da der EBITDA-Multiplikator (Kennzahl zur Bewertung von Aktien und Unternehmen) die Immobilien oft nicht auf den tatsächlichen Verkehrswert schätzt.
Sale & Lease back Investoren ermitteln den Angebotspreis normalerweise aufgrund umfassender Immobilienmarktstudien, vergleichbarer Marktmieten oder durch eine Schätzung. Der Verkäufer hat die Möglichkeit eine Verkaufs- und Lease back-Transaktion durchzuführen. So kann er vor einem Verkauf des Unternehmens einen langfristigen Leasingvertrag abschließen und gleichzeitig den Gewinn aus dem Immobilienverkauf ziehen und/oder Schulden begleichen. Dadurch trägt ein SLB der Firmenimmobilien zur Steigerung des Erlöses für den Verkäufer bei. Die Leasingkosten führen zu einer leichten Senkung des EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abgaben), wodurch der Preis der operativen Einheit sinkt. Wenn gleichzeitig bei einem Verkauf der tatsächliche Wert der Immobilien realisiert wird und zum Erlös aus dem Unternehmensverkauf hinzukommt, kann jedoch in Einzelfällen ein höherer Gesamtkaufpreis erzielt werden.
So kann Sale and Lease back idealerweise zu einer Win-Win Situation für alle Beteiligten führen und auch M&A-Prozesse, die oft unter schwierigen Bedingungen durchgeführt werden müssen, können ein voller Erfolg werden. (H. Binner)
